領展房産基金（00823.HK）是亞洲最大型的房地産投資信托基金（REIT）之一，物業組合涵蓋香港、中國内地、新加坡及澳洲的零售、停車場及辦公樓資産。截至 2026 年 3 月，投資組合總估值約 2160 億港元。

雖然2025/26财年全年業績（截至 2026 年 3 月 31 日）有所下滑，淨物業收入下跌3.7％至102.30 億港元，可分派收入下跌6.40％。收入下滑主要因為香港零售闆塊年内租金調整率為負 8.2%，香港及内地續租租金調整率均為負值。

盡管如此，香港零售組合出租率維持在97.8%的高位，商戶銷售額同比跌幅收窄至 - 1.0%，餐飲品類更實現正增長。非香港市場方面，新加坡及澳洲零售物業續租租金調整率分别為 + 12.3% 及 + 16.5%，可部分對沖香港的租金壓力。

宏昌資本投資總監潘鐵珊提出，在當前港股投資氛圍尚未明朗的環境下，集團穩定收入及高股息率相對具備吸引力；以 2026 财年每基金單位分派 2.54 港元計算，現價股息率約 6.4%，高于美國十年期國債收益率以及大部分港股藍籌股，對追求被動收入的投資者有吸引力。

此外，領展已于 2026 年 7 月啟動單位回購，并出售悉尼 100 Market Street 以及新加坡 Thomson Plaza 項目，合計套現約 27 億港元，理論上最多可回購 2.6% 已發行基金單位。據中信裡昂估算，這筆資金合計可支撐約 5.3 個月回購，對單位價格形成明顯支撐。

另外，集團正加速剝離非核心資産。領展在 2026 年 7 月 21 日以 2.259 億澳元出售悉尼 100 Market Street 商廈 50% 權益，作價對應 6.5% 淨收入收益率，相比 2019 年收購時的淨收入提升 27%。公司計劃加大力度出售價值約 100 億至 200 億港元的非核心資産，回籠資本用于回購以及重新布局亞太區核心零售物業。

目前領展平均借貸成本為 3.4%（2024 年：3.6%），約 60% 融資已經鎖定固定利率或者完成對沖。香港當前處于利率下行周期，有望幫助集團進一步壓低融資成本、推高可分派利潤。

宏昌資本投資總監潘鐵珊認為，領展當下正處在資産優化、回購托底、基本面築底回升的交彙節點。現階段管理層的資本循環策略良好，疊加香港零售市場顯現複蘇迹象，當前價位存在中線修複空間。投資者可考慮于 38 港元吸納，目标價 43 港元，跌破 37 港元止損。

潘鐵珊

宏昌資本投資總監（本人沒有持有相關股份，本人客戶持有相關股份）