國家統計局2026年9月70城數據顯示，上海二手住宅價格同比上漲0.8%，成為本輪深度調整以來70城中首個同比轉正的城市。10月，上海二手房（含商業）網簽24,653套，同比上漲33%，創近六年同期新高。中指研究院監測的重點18城二手住宅成交11.6萬套，同比增長17.5%；1至10月累計123萬套，同比增長7.3%。這些數據表明，中國房地産市場正在經曆從"全面下跌"向"結構性分化"的深刻轉變。
但市場的分化遠比數據呈現的更為劇烈。一線城市新房價格環比連續上漲，二手房環比連漲7個月；北京10月新房成交面積同比增長24%，二手房網簽同比增長8.2%，前10月累計增長5.4%。然而，三四線城市仍深陷庫存高企、價格陰跌的困境。同一座城市内，核心區和遠郊也是兩個世界——改善盤和剛需盤是兩個行情，地鐵房和偏遠大盤是兩個物種。
這種分化正在固化。二手房交易占比已從2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8個月首次突破52%。存量時代的到來，意味着大開發階段正在退場，下半場的主戰場在存量運營。75歲的王石在退休九年後重新下場，2026年9月28日成立深圳深石城市更新有限公司，注冊資本1500萬元，核心團隊中有多名萬科舊将，經營範圍涵蓋商業綜合體管理、物業管理、住房租賃等，未包含房地産開發經營。
"政策繼續托底，但别再等政策一松就普漲。"一位深圳房企高管表示。他指出，降首付、降利率、松限購、貼息、收儲，工具箱翻了個底朝天，但買房人的預期已經變了——以前算的是先上車反正會漲，現在算的是工作穩不穩、月供扛不扛得住、幾年後賣不賣得掉。政策的真實目标不是催漲，是穩市場、消化庫存、防範風險。
對港股市場而言，房地産闆塊的分化同樣明顯。内房股中，華潤置地、中國海外發展等聚焦一二線城市的龍頭房企股價相對穩健，而恒大、融創等出險房企仍在債務重組中掙紮。物業管理闆塊因輕資産、現金流穩定的特性，受到南向資金的青睐。11月3日南向資金放量買入港股時，碧桂園服務、萬物雲等物業股均獲得顯著淨流入。
