港股走勢及分析

美股周四個别發展，科技股業績後遭到抛售，拖累納指表現向下，三大指數收市升跌不一。美元走勢靠穩，美國十年期債息回落至4厘水平，金價及油價表現偏軟。港股預托證券大緻向好，預料大市早段跟随高開。内地股市昨日個别發展，滬綜指反複受壓，收市下跌不足1點，滬深兩市成交額保持活躍。港股表現回落，大市早段高開後，一度重上27,000點水平，其後沽壓湧現，指數顯著回落，并以接近全日低位收市，整體成交繼續活躍。藍籌股普遍下跌，科技股走勢向下，醫藥股表現亦受壓，拖低大市向下。外圍表現反複，拖累指數跌破跌穿近日橫行區位置，短期大市或考驗26,000點支持，上方阻力在27,000點附近。

行業消息

冠君産業信托(02778.HK)受整體房地産市場環境及宏觀經濟影響，信托全年收入總額按年下跌8.3%至22.55億元，租金收益及物業收益淨額分别下跌9%及11.4%。全年可分派收入為8.59億元，按年下跌10.4%，每基金單位分派12.63仙，分派收益率維持在約5%的水平。物業組合方面，寫字樓闆塊的租金下調是拖累整體收入的主因。旗艦物業“花園道三号”及朗豪坊辦公樓的現收租金均錄得下跌，前者呎租由2024年底的87元降至73.7元，反映出過去一年中環寫字樓市場面臨的供應充裕及競争壓力。然而，信托采取了積極的續租策略，花園道三号出租率企穩于81.6%，且已為超過75%于2026年到期的租約完成續租，成功鎖定基本盤。值得慶幸的是，市場正釋放回暖信号。根據仲量聯行數據，今年1月中環甲級商廈空置率已回落至10.1%，創2023年以來新低，且租金按月上漲1.2%。随着金融機構需求回流核心地段，冠君将花園道三号定位為财富管理中心，并将朗豪坊辦公樓打造成身心健康總彙的差異化策略，預料将能受惠于這波市場複蘇，寫字樓租金跌幅有望持續收窄。相比之下，零售物業表現亮眼，朗豪坊商場出租率高企于99.3%，現收呎租逆市升至162.5元，新租戶銷售額更錄得80%的強勁增長。盡管零售業面臨網購普及與本地消費力外流的雙重挑戰，但管理層指出，減息預期及活躍的金融市場将提振市民消費意欲，新春期間商場人流按年增長8%便印證了這一點。财務管理方面，冠君展現了高度的防禦性。管理層已提早為2026年到期的15億元貸款完成再融資，并維持比例均衡的定息債務，有效緩解了高息環境下的流動性風險及利率波動風險。冠君産業信托核心資産的出租率依然保持韌性，面對未來的地緣政治與經濟不确定性，其穩健的财務情況、靈活的物業重新定位以及逐步改善的香港營商環境，有望帶動冠君産業信托的業績穩步複蘇。

港灣家族辦公室業務發展總監 郭家耀 CFA

日期：2026年2月27日星期五

(筆者為證監會持牌人仕，本人及相關人士沒持有上述股份)